Продажа квартиры с детьми - Правовые последствия

Иск опеки о признании недействительным договора купли-продажи квартиры

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

Положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Приведённые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации являются общими и не устанавливают оснований, по которым гражданско-правовая сделка может быть признана судом недействительной (оспоримой или ничтожной), в связи с чем суд первой инстанции на основании только этих норм материального права не мог вынести решение о признании оспариваемого истцом договора купли-продажи квартиры недействительным. Для принятия такого решения требовалось установить конкретные основания для признания сделки недействительной, предусмотренные статьями 168 и 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, чего при рассмотрении дела в суде первой инстанции сделано не было.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, эту ошибку не исправил, не определил, какие номы материального права и почему подлежат применению при рассмотрении настоящего дела, допустив при этом неправильное толкование и применение тех норм, на которые содержится ссылка в апелляционном определении.

В апелляционном определении со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится вывод о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Помимо того, что суд первой инстанции своё решение на этой норме права не основывал, этот вывод суда апелляционной инстанции является неправильным и потому, что он основан на редакции статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, утратившей силу в связи с принятием Федерального закона от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ и не действовавшей на момент возникновения правоотношений между сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд апелляционной инстанции должен был уточнить, по каким основаниям в рамках данного дела истцом оспаривается совершённая ответчиками сделка, в зависимости от чего в дальнейшем определить круг тех юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или недействительность этой сделки или свидетельствуют о её ничтожности.

При обращении в суд и при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец ссылался на то, что оспариваемая им сделка противоречит нескольким федеральным законам и нарушает жилищные права несовершеннолетних детей, то есть на те условия ничтожности сделки, которые указаны в пункте 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эти доводы истца ни в решении суда, ни в апелляционном определении не отражены и оценки не получили.

При рассмотрении дела в апелляционном порядке судом апелляционной инстанции не принято во внимание также то, что в соответствии со статьёй 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введена в действие Федеральным законом от 07.05.2013г. №100-ФЗ) установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.

При рассмотрении дела в суде истец указывал на то, что оспариваемая сделка совершена ответчиками с нарушением условия, при котором органом опеки и попечительства было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживали несовершеннолетние дети, а именно - на одновременное с продажей этой квартиры приобретение в собственность детей другой конкретной квартиры. Таким образом, по мнению истца, оснований для вывода о том, что оспариваемая сделка была совершена с согласия органа опеки и попечительства, не имеется, поскольку согласия на отчуждение принадлежавшей несовершеннолетним детям на праве собственности недвижимости без обеспечения их другим равноценным жильём ответчиками получено не было.

Этот довод имеет существенное значение, поскольку заключив оспариваемую сделку, Х.Т.В. не выполнила требование, предусмотренное распоряжением Главы администрации Саткинского муниципального района от 19 октября 2015 года № 1235-р, в части покупки в собственность несовершеннолетних Х.К.Р. и Х.К.О. другой квартиры, что привело к лишению их прав на жилое помещение, при этом на момент сделки продаваемое жилое помещение являлось для них единственным.

При рассмотрении дела суду также не было представлено доказательств того, что в результате совершенной сделки законные права несовершеннолетних были соблюдены, а именно часть полученных от продажи квартиры денег была депонирована на счёт детей в кредитном учреждении или израсходована в их интересах, в том числе, на приобретение для них квартиры области с оформлением права собственности на квартиру по 1/3 доли за каждым, на что было указано в распоряжении администрации.

Эти обстоятельства имеют правовое значение, но судом апелляционной инстанции во внимание не приняты и при рассмотрении дела не оценивались.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 ноября 2016 года и дополнительное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 22 июня 2017 года, являющееся частью основного апелляционного определения, подлежат отмене.

По материалам Определения Верховного Суда РФ от 27.02.2018 № 48-КГ18-1