Целевое назначение нежилого помещения

О запрете эксплуатации нежилого помещения не по целевому назначению

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат также на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как указано в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса одним из способов защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из приведенных норм следует, что к общей собственности в многоквартирном доме относится как земельный участок, так и внешняя стена (фасад) здания. Эксплуатация помещений в многоквартирном жилом доме в качестве магазина предполагает образование отдельного входа во внешней стене, а также использование общего участка для подвоза и выгрузки товара, а также для обслуживания помещений.

Согласно статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

В «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года» утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г. в редакции от 4 июня 2014 г. указано, что несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращаясь в суд и иском, истцы в обоснование своих требований указывали на нарушение их прав, как собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку ответчиками при переводе помещения из жилого в нежилое было получено их согласие на расположение в спорном помещении именно «салона красоты», а не магазина винно-водочной продукции и использования общего имущества только в этих целях.

Судом установлено, А.А.А. и Л.С.А., являясь собственниками жилого помещения - кв. <...> в доме в <...>, в целях предпринимательской деятельности на основании постановления Брянской городской Администрации № 436-зп от 15 апреля 2009 г. осуществили перевод указанного жилого помещения в нежилое с целью реконструкции под салон красоты.

При этом перевод жилого помещения в нежилое, разрешение на реконструкцию, технические условия на подключение объекта к сетям, проект «Реконструкция квартиры № <...> в жилом доме по <...> в <...> под салон красоты» в виде встроенно-пристроенного помещения площадью 194,02 кв. м и строительным объемом 481,05 кв. м, положительное заключение экспертизы получены А.А.А., Л.С.А. «под салон красоты».

Несмотря на то, что распоряжением Брянской городской администрации № 26 от 31 января 2011 г. разрешение на реконструкцию и строительство пристройки от 6 сентября 2010 г. было отменено, а по решению суда на А.А.А. и Л.С.А. возложена обязанность снести пристройку к дому № <...> и привести территорию возле дома в первоначальное состояние, разрешение на перевод жилого помещения в нежилое выдано органом местного самоуправления с целевым назначением использования под салон красоты, и именно с таким назначением оно согласовано с собственниками многоквартирного дома.

Поскольку использование помещения по иному назначению в качестве магазина винно-водочных изделий затрагивает права истцов как собственников жилых помещений и как собственников общего имущества многоквартирного дома, а также сопряжено с использованием этого имущества, истцы в соответствии со статьей 304 ГК РФ вправе требовать устранения нарушения их прав.

По тем же основаниям суд пришел к правильному выводу о законности и обоснованности требований о демонтаже рекламной вывески с фасада многоквартирного дома с южной и восточной стороны здания.

Принимая во внимание, что рекламная вывеска с фасада многоквартирного дома с южной и восточной стороны здания расположена на несущих конструкциях дома, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, ее размещение ООО «Б…М» в соответствии с нормами действующего законодательства должно быть согласовано с собственниками дома, однако такого согласия материалы дела не содержат, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части возложения обязанности на ООО «Б…М» обязанность убрать с фасада дома рекламные конструкции.

Выводы судов подробно мотивированы, основаны на нормах действующего законодательства, сомнений в законности не вызывают. Кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, судебные постановления без изменений.

По данным Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.08.2018 № 83-КГ18-13