Иск о сносе самовольно возведенного строения

В каких случаях нельзя узаконить самовольную постройку на участке, принадлежащем гражданам

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что В.М.А. и М.Д.Д. являются собственниками (4/5 и 1/5 доли соответственно) земельного участка площадью 1 430 кв. м, расположенного по адресу: г. <...>, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрацией муниципального образования город Краснодар установлено, что В.М.А. на принадлежащем ей на праве собственности и предназначенном для индивидуального жилищного строительства земельном участке, площадью 700 кв. м, расположенном по адресу: г. <...>, без получения разрешения на строительство в нарушение целевого назначения земельного участка с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил возводится жилой дом блокированной застройки с площадью застройки 580 кв. м.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права собственников соседних земельных участков не нарушает.

Кроме того, суд сослался на то, что В.М.А. были предприняты меры к получению разрешения на строительство и изменению вида разрешенного использования земельного участка для цели строительства жилого дома блокированной застройки.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций сделанными с нарушением требований закона.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Как установлено судом, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в зоне Ж.1.2 с целевым назначением - строительство индивидуальных жилых домов.

С учетом указанного целевого назначения земельного участка В.М.А. 3 мая 2011 г. главой администрации Карасунского внутригородского округа г. Краснодара выдано разрешение на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома в один этап для проживания одной семьи по адресу: г. <...>.

Однако В.М.А. осуществлено возведение двухэтажного жилого дома площадью застройки 530 кв. м, общей площадью 973,2 кв. м, состоящего из десяти жилых блоков в виде отдельных двухэтажных квартир, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.

В соответствии с подпунктами «а» и «б» пункта 8 статьи 2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19, индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи; жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно части 1.2 статьи 32 указанных Правил, в зоне застройки Ж.1.2 индивидуальные жилые дома относятся к основному виду разрешенного использования, а жилые дома блокированной застройки - к условно разрешенному виду использования земельных участков.

Из приведенных требований закона и положений правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар следует, что индивидуальные жилые дома и жилые дома блокированной застройки имеют разный правовой режим и относятся к разным видам разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, ответчиками осуществляется строительство блокированного жилого дома на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Материалы дела не содержат сведений о получении ответчиками разрешения на строительство блокированного жилого дома.

Однако это не было учтено судебными инстанциями.

Законом предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку, соответствующие основания закреплены в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.

Между тем несоответствие возводимого ответчиками строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.

Вместе с тем обращение В.М.А. в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности внесения изменений в карту зонирования правил землепользования и застройки в части установления территориальной зоны территории названного земельного участка на зону застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2.1) или о выдаче разрешения на изменение вида использования земельного участка для цели строительства жилого дома блокированной застройки с количеством 2-х наземных этажей, то есть разрешения на условно разрешенный вид использования, которое оставлено городской администрацией без ответа, не является в смысле пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации совершением действий, направленных на получение разрешения на строительство или получение акта ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (часть 1 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений данной статьи (часть 2 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (часть 8 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 9 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании указанных в части 8 этой статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Из перечисленных норм закона следует, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре, обеспечивающей соблюдение баланса интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением целевого назначения земельного участка.

Согласно статье 12 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, не отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, влечет подмену функций органа местного самоуправления, что является недопустимым.

Материалы дела не содержат данных о том, что уполномоченным органом местного самоуправления принималось решение о предоставлении ответчикам разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

Однако это также не было учтено судебными инстанциями.

Состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По данным Определения Верховного Суда РФ от 08.04.2014 № 18-КГ14-12