О расторжении договоров аренды земельных участков

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Как следует из договоров аренды земельных участков, заключенных между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы и Т.Л.Б., А.Е.Н., К.И.Т., а также из договоров уступки прав арендатора ответчику, возможность одностороннего расторжения договоров не предусмотрена.

На существенное нарушение ответчиком условий договоров как на основание для их расторжения истец не ссылался, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства.

Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано ни в постановлении администрации г. Пензы от 4 июня 2013 г. № 592 об отмене постановлений о предоставлении земельных участков, ни в исковом заявлении Управления муниципального имущества администрации г. Пензы, ни в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда, ни в возражениях истца на кассационную жалобу.

Не указано таких причин и представителем Управления муниципального имущества администрации г. Пензы в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков с последующей переменой лиц на стороне арендатора путем заключения трехсторонних договоров с участием арендодателя истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнение не ставилась.

Единственным основанием для расторжения договоров аренды, указанным как истцом, так и судом апелляционной инстанции, является отмена «в порядке самоконтроля» органом местного самоуправления постановлений о предоставлении земельных участков в аренду, что по существу является расторжением договора по требованию одной из сторон.

Между тем такого основания расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено.

Статьи 29 и 30 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые сослался суд апелляционной инстанции, регулируют вопросы предоставления земельных участков и находятся в главе V «Возникновение прав на землю». Основания и порядок прекращения прав на землю установлены нормами главы VII Земельного кодекса Российской Федерации, которые судом апелляционной инстанции не применялись. Кроме того, эта глава Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает указанных судом апелляционной инстанции оснований для расторжения договоров аренды земельных участков.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что сохранение договоров аренды нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности является необоснованным. Публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договоров аренды с изъятием законно предоставленных земельных участков, на которых находятся объекты капитального строительства. При этом право собственности на данные объекты строительства зарегистрировано надлежащим образом, а законность их возведения никем не оспорена.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что суд апелляционной инстанции при разрешении спора неправильно применил указанные выше нормы материального права, подлежащие применению по настоящему делу, согласно которым исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Пензы удовлетворению не подлежат, а также к выводу о том, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Допущенные судом второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 17 декабря 2013 г.

При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с учетом того, что судом первой инстанции установлены все имеющие значение обстоятельства, правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, находит возможным, не передавая дело на новое апелляционное рассмотрение, оставить в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества администрации г. Пензы.

По данным Определения Верховного Суда РФ от 18.11.2014 № 29-КГ14-3