Продажа квартиры - собственники дети

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Приведённые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации являются общими и не устанавливают оснований, по которым гражданско-правовая сделка может быть признана судом недействительной (оспоримой или ничтожной), в связи с чем суд на основании только этих норм материального права не может вынести решение о признании оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительным. Для принятия такого решения требуется установить конкретные основания для признания сделки недействительной, предусмотренные статьями 168 и 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 той же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд должен уточнить, по каким основаниям в рамках конкретного дела истцом оспаривается совершённая ответчиком сделка, в зависимости от чего в дальнейшем определить круг тех юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или недействительность этой сделки или свидетельствуют о её ничтожности.

В соответствии со статьёй 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.

Такое согласие требуется от органа опеки и попечительства при продаже квартиры, собственниками которой помимо взрослых, являются и несовершеннолетние дети. Например, распоряжением, разрешена продажа квартиры при условии одновременной покупки квартиры, в которой по 1/3 доле в праве собственности будет принадлежать несовершеннолетним.